Wir denken voraus, damit Sie heute entscheiden können, was morgen wichtig wird.
AKTIMMO ist eine inhabergeführte Immobilienboutique in Zürich. Für Privatpersonen, Family Offices, Erbengemeinschaften und Anlagestiftungen entwickeln wir Liegenschaften strategisch weiter. Dabei verbinden wir unternehmerisches Denken und Weitsicht mit dem architektonischen Blick auf die Bausubstanz.
Gemeinsam zum Ziel.
Wo steht Ihre Liegenschaft heute, und wo morgen? Jede Immobilie hat ihren eigenen Lebenszyklus. Eine fundierte Analyse von Bausubstanz, Betrieb und Ertragslage schafft die Basis, um Investitionshorizonte und Renditeziele vorausschauend aufeinander abzustimmen. So machen wir den wahren Wert Ihres Portfolios transparent und verlässlich steuerbar.
Vor Ort
Eine Augenscheinnahme vor Ort ist unersetzbar. Sie verschafft uns ein Gesamtbild über den aktuellen Zustand.
Am Markt
Erhebung der quantitativen Parameter. Mieten, Verwaltungskosten und Marktwert werden bestimmt.
Mit Weitsicht
Ein Objektblatt je Liegenschaft. Der Investitionsbedarf der nächsten zehn Jahre verschafft Klarheit für die Zukunft.
Eine Strategie. Ein Ansprechpartner.
Jede Liegenschaft durchläuft dieselben Phasen, immer wieder. Mit jeder Phase wechseln die Beteiligten. Für die Eigentümerschaft bleibt AKTIMMO über den ganzen Zyklus dieselbe Stelle.
Strategische Planung
Unsere LeistungenBlinde Flecken sichtbar machen.
Unser Reporting ist mehr als ein Jahresabschluss. Es verbindet die Zahlen der Bewirtschaftung mit dem, was wir bei der Begehung vor Ort sehen, ordnet beides in den Markt ein und endet mit einer klaren Empfehlung. Aus dem Rückblick wird so ein Instrument, mit dem sich die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre planen lassen.
Executive Summary
Die wichtigsten Erkenntnisse und anstehenden Entscheide auf einer Seite.
Markt und Umfeld
Konjunktur, Zinsen, Mietmarkt und neue Regeln, eingeordnet auf Ihre Liegenschaften, etwa die Abschaffung des Eigenmietwerts.
Jahresabschluss
Bilanz und Erfolgsrechnung konsolidiert und je Liegenschaft, mit Vorjahresvergleich und dem Ergebnisbeitrag jedes Objekts.
Bewirtschaftung
Vermietung, Mieterspiegel, Inkasso, Unterhalt, Versicherungen und Finanzierung je Liegenschaft, belegt und kommentiert.
Zehnjahresplan CAPEX und OPEX
Investitionen und laufender Unterhalt getrennt geplant, mit Rückstellungen und der Frage, wie sie finanziert werden.
Ausblick und Strategie
Was in den kommenden Jahren zu entscheiden ist, mit Empfehlung und Zeitpunkt.
Themen, die wir in Portfolios immer wieder antreffen. Im Tagesgeschäft bleiben sie oft unbemerkt, dabei entscheiden sie über Wert und Rendite einer Liegenschaft.
Bewertung und Investitionsbedarf
Marktwerte, die einen besseren Zustand unterstellen, als die Liegenschaft hat, und Investitionen, die in keiner Planung stehen.
Gewährleistung
Garantie- und Gewährleistungsfristen, die ungenutzt ablaufen, obwohl die Mängel bekannt sind.
Unterhaltsstau
Hohe Cashflow-Margen, hinter denen aufgeschobener Unterhalt steckt.
Sanierungsrendite
Wohnungssanierungen, die sich erst rechnen, wenn Kostenziele gesetzt und werterhaltende von wertvermehrenden Investitionen getrennt sind.
Mietzins- und Kostenpotenzial
Mieten unter Marktniveau und Verwaltungshonorare über dem Vergleichswert.
Steuern und Finanzierung
Zeitfenster für steuerlich wirksame Investitionen und für die Absicherung variabler Hypotheken.
Stammdaten, Zustand nach Bauteilgruppen, Ertragslage, Soll-Ist-Mieten, Zehnjahresplan sowie Mängel und Gewährleistung. Alle Objektpapiere sind gleich aufgebaut und damit direkt vergleichbar.
Musterliegenschaft: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1978, 24 Wohnungen. Werte zur Veranschaulichung.
Beispielportfolio: Mehrfamilienhäuser in drei Metropolitanregionen, Wiederbeschaffungswert CHF 100 Mio. Fahren Sie über ein Jahr, um die Aufteilung zu sehen.
Haupttreiber über 30 Jahre: Sanitär 12.6 %, Fassade 12.3 %, Wärmeerzeugung 11.7 %.
Grundlage ist das Portfolio-Screening.
Zum Portfolio-ScreeningAntworten vor dem ersten Gespräch
Was unterscheidet Portfoliomanagement von Bewirtschaftung?
Die Bewirtschaftung betreut die einzelne Liegenschaft im Alltag: Mieter, Unterhalt, Abrechnung. Das Portfoliomanagement entscheidet über den Bestand als Ganzes: was gehalten, saniert oder verkauft wird und in welcher Reihenfolge.
Ersetzt AKTIMMO die Verwaltung?
Nein. Die Bewirtschaftung bleibt bei der Verwaltung. Wir legen fest, was sie leisten soll, und prüfen, ob sie es umsetzt.
Warum ein Architekt?
Die grössten Beträge im Bestand fliessen in die Bausubstanz. Wer Bauteile, Baukosten und Bauabläufe kennt, plant Investitionen realistischer.
Wie wird AKTIMMO honoriert?
Das Screening zum Festpreis, das Mandat nach Aufwand mit Kostendach oder als jährliches Grundhonorar, immer direkt durch die Eigentümerschaft.
Ihre Ansprechpartner
Philip Schmitt
Dipl. Architekt. Stiftungsrat der Pensionskasse der technischen Verbände SIA STV BSA.
Helen Gloor
Executive MBA. Mandatsführung, Reporting und Finanzcontrolling.
Das Portfolio-Screening.
Mehr erfahrenSchreiben Sie uns.
Jeder Bestand ist so individuell wie seine Eigentümerschaft. Darum steht am Anfang ein persönliches Gespräch. Vom ersten Screening bis zur laufenden Vertretung bleiben wir Ihr Ansprechpartner.
Von Zürich aus für die ganze Schweiz
Giesshübelstrasse 4
8045 Zürich